Коммерческая недвижимость в Чехии ...и что с ней делать
Отели 4-5 звездные
Коммерческие объекты с количеством номеров от 40 и высоким уровнем сервиса. Цена проживания в стандартном номере меняется посезонно и варьируется от 1500 крон до 6000 крон. Предложений на рынке в связи со спадом туристического потока стало больше, особенно много предложений по Карловым Варам, где русские хозяева не смогли справиться с этим довольно сложным сегментом бизнеса. Покупка сопровождается обязательным аудитом и передачей клиентской базы. В традиционно курортных районах отели совмещены с лечением и СПА-процедурами, где медицинский персонал приглашенный и работает по часовой оплате. Крупные отели (от 150 номеров) продаются чаще всего с заключенными договорами на управление. При выполнении определенных условий при реконструкции отеля (современные требования гостиничного бизнеса) возможно обсуждение сотрудничества на долговременной основе с крупными гостиничными операторами. Для облегчения организации кредитной линии лучше приобретать не саму недвижимость, а доли в предприятии.
Отели 3 звездные
Объекты гостиничного бизнеса для эконом-проживания, хотя необходимо отметить, что чешские "три звезды" - это всегда довольно прилично. Предложений на рынке тоже немало, в этом сегменте острая конкуренция и процент прибыли крайне невелик, что при непрофессиональном менеджменте нередко оборачивается банкротством. А типично русская мечта "купить небольшой отель и с него жить" - чистейшей воды профанация. Чем меньше отель, тем больше проблем и рисков на наш взгляд, начиная от качества контингента клиентов и заканчивая увеличенным процентом затрат на непосредственное администрирование. Таким бизнесом нужно управлять лично, заключая договора и делясь прибылью с турфирмами, а для этого, например, необходима привязка количества номеров к автобусной загрузке, т.е. 45 человек. Наемный управляющий никогда не даст требуемого результата. На наш взгляд, это крайне опасная и труднопрогнозируемая инвестиция.
Пансионы
Cемейный вид гостиничного бизнеса, рассчитанный на 5-15 номеров. Прибыли хватает только на содержание недвижимости и личные расходы. Кухонное хозяйство ведется членами семьи. На рынке недвижимости есть сотни вариантов, а востребованноть невелика. Исключения составляют придорожные заведения, районы зимнего отдыха и мест рыбалки. В расчете на прибыль совместно чаще всего открываются ресторанчики. Как объект покупки можно рассматривать для семьи, полностью переезжающей в Чехию семьи.
Доходные дома ("činžáky")
Довольно интересный вид недвижимости. Это, в большинстве случаев, капитальные дома из старого сектора, предназначеныые для сдачи поквартирно в аренду ("pronajem"). Количество квартир от 4 до 20-25 (чаще всего 10-12). Дома могут продаваться с арендаторами и услугами управляющей компании. Аренда жилья довольно распространена в Европе: снимают квартиры группы студентов, холостяки, молодые семьи. Проблем с арендаторами довольно много - от взымания арендной платы до выполнения постоянных мелких просьб жильцов. Заключаемые договора аренда должны быть исполнены на высоком профессиональном юридическом уровне, иначе последующих проблем не избежать, порой выселить даже неплательщика ооогромная задача. При покупке такой недвижимости следует быть внимательным при изучении существующих арендных договоров, чтобы не попасться на "регулируемый найм" (право пожизненной аренды с обеспечением государства), иначе арендатор за сущие копейки будет занимать квартиру и жить в ней счастливо и долго, а живут чехи оооочень долго. Инвестиция довольно выгодна в случае приобретения дома с последующей реконструкцией и перепланировкой в целях создания малогабаритных современных квартир. Предложений на рынке достойных объектов немного.
Летние базы отдыха ("tábory")
Специфичный вид недвижимости сезонного использования, предназначенный, как для сугубо детского, так и для семейного отдыха. Детские лагери в Чехии распространены и широко используются также, как и у нас раньше "пионерские лагеря". Они привлекают детей на отдых в июле-августе и предлагают большой выбор по интересам (кони, горы, походы и т.д.). Находятся в живописных местах и представляют собой облагороженные участки земли с домиками летнего типа (10-15 комнат) и административным зданием. После покупки такого объекта на сезон вперед заключаются договора на использование. "Таборы" для семейного отдыха находятся, как правило, у воды или у мест активного туристического посещения и отличаются наличием точки общепита. Предложений на продажу немало, цены невысокие , но процент тоже прибыли крайне невысок.
Объекты гостиничного бизнеса для эконом-проживания, хотя необходимо отметить, что чешские "три звезды" - это всегда довольно прилично. Предложений на рынке тоже немало, в этом сегменте острая конкуренция и процент прибыли крайне невелик, что при непрофессиональном менеджменте нередко оборачивается банкротством. А типично русская мечта "купить небольшой отель и с него жить" - чистейшей воды профанация. Чем меньше отель, тем больше проблем и рисков на наш взгляд, начиная от качества контингента клиентов и заканчивая увеличенным процентом затрат на непосредственное администрирование. Таким бизнесом нужно управлять лично, заключая договора и делясь прибылью с турфирмами, а для этого, например, необходима привязка количества номеров к автобусной загрузке, т.е. 45 человек. Наемный управляющий никогда не даст требуемого результата. На наш взгляд, это крайне опасная и труднопрогнозируемая инвестиция.
Cемейный вид гостиничного бизнеса, рассчитанный на 5-15 номеров. Прибыли хватает только на содержание недвижимости и личные расходы. Кухонное хозяйство ведется членами семьи. На рынке недвижимости есть сотни вариантов, а востребованноть невелика. Исключения составляют придорожные заведения, районы зимнего отдыха и мест рыбалки. В расчете на прибыль совместно чаще всего открываются ресторанчики. Как объект покупки можно рассматривать для семьи, полностью переезжающей в Чехию семьи.
Довольно интересный вид недвижимости. Это, в большинстве случаев, капитальные дома из старого сектора, предназначеныые для сдачи поквартирно в аренду ("pronajem"). Количество квартир от 4 до 20-25 (чаще всего 10-12). Дома могут продаваться с арендаторами и услугами управляющей компании. Аренда жилья довольно распространена в Европе: снимают квартиры группы студентов, холостяки, молодые семьи. Проблем с арендаторами довольно много - от взымания арендной платы до выполнения постоянных мелких просьб жильцов. Заключаемые договора аренда должны быть исполнены на высоком профессиональном юридическом уровне, иначе последующих проблем не избежать, порой выселить даже неплательщика ооогромная задача. При покупке такой недвижимости следует быть внимательным при изучении существующих арендных договоров, чтобы не попасться на "регулируемый найм" (право пожизненной аренды с обеспечением государства), иначе арендатор за сущие копейки будет занимать квартиру и жить в ней счастливо и долго, а живут чехи оооочень долго. Инвестиция довольно выгодна в случае приобретения дома с последующей реконструкцией и перепланировкой в целях создания малогабаритных современных квартир. Предложений на рынке достойных объектов немного.
Специфичный вид недвижимости сезонного использования, предназначенный, как для сугубо детского, так и для семейного отдыха. Детские лагери в Чехии распространены и широко используются также, как и у нас раньше "пионерские лагеря". Они привлекают детей на отдых в июле-августе и предлагают большой выбор по интересам (кони, горы, походы и т.д.). Находятся в живописных местах и представляют собой облагороженные участки земли с домиками летнего типа (10-15 комнат) и административным зданием. После покупки такого объекта на сезон вперед заключаются договора на использование. "Таборы" для семейного отдыха находятся, как правило, у воды или у мест активного туристического посещения и отличаются наличием точки общепита. Предложений на продажу немало, цены невысокие , но процент тоже прибыли крайне невысок.
